Giovedì 23 Novembre 2017
   
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COMPRO-CASA IN TEMPO DI CRISI: ALTERNATIVE?

rent to buy

La casa italiana continua a soffrire e non poco, e considerando anche la difficoltà di ottenere finanziamenti bancari, si sta diffondendo una consuetudine contrattuale orientata verso la ricerca di strumenti capaci e idonei a consentire di procrastinare, a una circostanza futura, gli effetti finali di un affare di compravendita immobiliare permettendo, però, da un lato, ai potenziali compratori di ottenere immediatamente l’utilizzabilità dell’abitazione desiderata e di recuperare (in tutto o in parte) per il pagamento del prezzo, in caso di successivo acquisto, il denaro versato per il godimento dell’immobile; e dall’altro lato, ai potenziali venditori di riuscire a individuare dei compratori iniziando anche a mettere a reddito il proprio bene immobile.

Ci si riferisce sovente a tali soluzioni definendole come “Rent to buy”, ma a dire il vero le stesse sembrano accogliere configurazioni legali diverse, con riflessi anche sulla relativa materia fiscale. Tali configurazioni sembrano richiamare la figura della cd. locazione-vendita, di cui si trovano riferimenti nella dottrina civilistica meno recente, con riguardo a fattispecie che si atteggiano diversamente e in cui si ritrovano combinati elementi della locazione e della vendita. In sostanza le soluzioni di rent to buy sono caratterizzate da un primo stadio nel corso della quale il potenziale compratore acquisisce l’utilizzabilità dell’immobile corrispondendo un canone periodico e da un secondo stadio nel corso del quale l’identico soggetto compra (sulla base di un obbligo oppure anche solo di una facoltà, previsti fin dall’inizio) la proprietà del bene immobile pagando una cifra a saldo dell’importo, che tiene conto (almeno in parte) di quanto già anticipato nel corso del primo stadio. Tempi, modalità e importi dei pagamenti nei due stadi possono essere variamente definiti dalle parti interessate in base ai tangibili interessi. Si tratta di soluzioni che presentano, quindi, innegabili analogie con (o che possono strutturarsi mediante) forme contrattuali quali la locazione con opzione di acquisto e la locazione collegata con un preliminare di futura vendita (con obbligo unilaterale o bilaterale), cui segue l’atto (l’accettazione dell’opzione o il contratto definitivo) che produce l’effetto traslativo della proprietà. Peraltro alcuni autori avvertono come l’esigenza alla base delle operazioni di rent to buy potrebbe essere altresì soddisfatta attraverso un contratto di locazione in cui sia “convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”, ai sensi dell’art. 1526, comma 3, C.C. (trasferimento che avverrebbe, quindi, in modo automatico, senza richiedere una successiva manifestazione di volontà).

Nella disamina dei profili civilistici e fiscali delle soluzioni in esame occorre, nondimeno, anche tener conto che il progresso della prassi contrattuale, spinta da un evidente bisogno collettivo, potrebbe condurre a individuare una nuova categoria contrattuale atipica caratterizzata da una propria causa, la quale potrebbe giustificare, quanto alla disciplina applicabile, soluzioni interpretative diverse da quelle comunemente ritenute valide per i contratti tipici affini. Con il rent to buy la locazione dura pochi anni, poi si va dritti al rogito. Nella formula cosiddetta del rent to buy, inglesismo usato anche in Italia (in modo inesatto, secondo certi) per definire l'affitto con riscatto, ricadono diversi possibili schemi. Il concetto di base è quello di un contratto di locazione al quale successivamente segue un contratto di compravendita. Un modo per utilizzare subito l'immobile in affitto, con la possibilità di comprarne poi la proprietà imputando i canoni versati a pagamento di una parte del prezzo. Rimandare l'acquisto di alcuni anni permette di ricavare tempo (e merito creditizio) per ottenere il mutuo (e chiedere eventualmente una somma più piccola). Al trasferimento si può arrivare attraverso varie soluzioni, ma nella pratica, per quanto si tratti ancora di un fenomeno di nicchia, sono 2 gli accordi più praticabili: locazione con opzione di futuro acquisto e locazione con preliminare di futura vendita.

Con la locazione con opzione di futuro acquisto, l'interessato prende in normale affitto l'immobile (ad esempio con un contratto tradizionale 4 + 4), con la possibilità di esercitare l'opzione di acquisto contenuta nello stesso atto, o in un atto separato. Entro un certo termine previsto nella proposta contrattuale (da pattuire: ad esempio 3 o 4 anni), può quindi scegliere di diventare proprietario dell'abitazione. Durante quel periodo paga però un canone di locazione maggiorato (anche qui, da concordare: ad esempio del 20%). In caso decida di comprare entro il termine previsto, questo premio o anche di più, e anche fino alla totalità, secondo gli accordi, viene sottratto dal costo dell'immobile indicato e bloccato all'inizio del contratto di locazione. La parte riconosciuta nel fondo di accumulo è di solito tanto più alta quanto più breve il lasso di tempo entro il quale si decide di comprare. Se il locatario decide invece di non esercitare l'opzione di acquisto, oppure semplicemente non può farlo, il contratto prosegue come una normale locazione, ma la maggiorazione nei canoni versati fino a quel preciso momento va persa.

Con la locazione con preliminare di futura vendita, questa formula comporta un maggior impegno, ma concede più assicurazioni. Il contratto di affitto è associato con un preliminare che può essere unilaterale (obbliga il locatore alla stipula del contratto definitivo, ma lascia facoltà al compratore) o bilaterale (vincola entrambe le parti alla compravendita). La trascrizione del preliminare ha un costo ma protegge il compratore da eventuali avvenimenti rischiosi in capo al venditore. Anche qui il canone di locazione è maggiorato secondo gli accordi, e se entro tre anni (durata dell'effetto preservatore della trascrizione) non si dà seguito al preliminare, con un contratto esecutivo di vendita, gli effetti declinano, si prosegue con una normale locazione e si perde il premio sui canoni versati. Rispetto all'opzione di acquisto, che non viene trascritta nei registri immobiliari, il preliminare (trascritto) offre ad esempio più tutele contro un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore dell'impresa, che arrivi dopo la firma del contratto di affitto con riscatto. Non si rischia di perdere la somma versata in maggiorazione dei canoni.

Giovanni Colucci, consulente tecnico e perito del Tribunale civile e penale

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