Domenica 19 Novembre 2017
   
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LE SANZIONI CHE COLPISCONO GLI AFFITTI

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Il Belpaese sborsa ogni giorno milioni di euro per le multe europee propinate e spettanti per il mancato recepimento delle direttive comunitarie. Mentre si spulciano i bilanci dello stato in cerca di spese da eliminare e farraginosità da sopprimere, la Commissione Affari europei della Camera ha dato una prima spinta per chiudere il processo di infrazione che l’Europa ha spalancato nei confronti dell’Italia: milioni di euro che vengono caricati sulle casse dello stato. Quando l’Italia non recepisce le direttive provenienti da Bruxelles si aprono delle procedure di infrazione che alla fine di un iter lungo e complesso portano all’applicazione delle sanzioni. E quando l’Italia è censurata ogni giorno i cittadini pagano milioni di euro di ammende: e voilà, ecco come rimpinguare l’erario.

Facciamo, quindi, il punto della situazione, alla luce dell’ultimo articolo apparso su questo giornale il 5 luglio 2014 e del lavoro approvato dal Consiglio nazionale del notariato, con riguardo alla legislazione nazionale in materia di certificazione energetica nel caso specifico della locazione di immobili.

Le sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dotazione: con le modifiche apportate dal Dl. n. 63 del 04/06/2013, sono state ampliate le teorie sanzionatorie già previste dall’art. 15 del Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, e in particolare sono state previste nuove sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dotazione dell’attestato energetico. L'art. 15, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, nel testo modificato dal Dl. n. 63 del 04/06/2013, prevede, in particolare, le seguenti sanzioni: 1) in caso di violazione dell'obbligo di dotare di un attestato energetico i fabbricati o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore ad euro 300 e non superiore a euro 1.800; 2) in caso di violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta di locazione, il responsabile dell'annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore ad euro 500 e non superiore ad 3mila (la sanzione, in questo caso colpisce il responsabile dell’annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio a pubblicizzare l’offerta di locazione ovvero l’intermediario immobiliare, se a lui è stata affidata la trattativa).

Le sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione: per effetto delle modifiche apportate dal Dl. n.145 del 23/12/2013, la violazione dell’obbligo di allegazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 3mila a euro 18mila; per i contratti di locazione di durata inferiore ai tre anni la sanzione è ridotta a metà (art. 6, c. 3, Dlgs. n.192 del 19/08/2005 nel testo attualmente in vigore). Non è più prevista, pertanto, la nullità dell’atto, quale sanzione per la violazione dell’obbligo di allegazione, sanzione che era stata introdotta, con effetto dal 4 Agosto 2013, dal Dl. n. 63 del 04/06/2013 in sede di sua conversione disposta con Legge n. 90 del 04/08/2013; la sanzione della nullità è stata, pertanto, eliminata con decorrenza dalla data di entrata in vigore del Dl. n.145 del 23/12/2013, ossia a partire dal 24 dicembre 2013. La norma in commento (art. 6, c. 3, Dlgs. n.192 del 19/08/2005) indica anche qual è l’autorità preposta all’accertamento ed alla contestazione della violazione: si tratta della Guardia di finanza, ovvero, all’atto della registrazione del contratto, dell’Agenzia delle entrate. Tali soggetti dovranno, inoltre, presentare rapporto al Prefetto ai sensi dell’art. 17 legge n. 689 del 24/11/1981. Il notaio che ha ricevuto un contratto di locazione di interi edifici, al quale non sia stato allegato l’attestato energetico non è soggetto ad alcuna sanzione di carattere pecuniaria, posto che la norma pone tale sanzione esclusivamente a carico delle parti del contratto (locatore e conduttore) in solido ed in parti uguali tra di loro; inoltre, lo stesso, non è soggetto ad alcuna attività di accertamento né è obbligato ad effettuare direttamente contestazioni alle parti ovvero denunciare l’omissione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate, non essendo tali incombenze previste dalla norma. Si ritiene deontologicamente corretto, comunque, che il notaio abbia il dovere di informare le parti (sia locatore che conduttore) circa l’obbligo di allegazione dell’attestato energetico e della sanzione prevista per il caso di violazione di tale obbligo. L’informazione va rivolta a entrambe le parti del contratto in virtù della responsabilità in solido e in parti uguali fissata dalla legge. Con la norma in commento, benché l’obbligo di dotazione dell’attestato energetico sia posto solo a carico del proprietario (locatore), il legislatore ha voluto “responsabilizzare” anche il conduttore, che deve, pertanto, pretendere la allegazione al contratto dell’attestato energetico, pena la comminatoria, anche a suo carico, della sanzione pecuniaria, in ragione di una metà ed in solido.

Le sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di consegna: una volta ritenuto sussistente l’obbligo di consegna dell’attestato energetico, quale obbligo autonomo e distinto dall’obbligo di allegazione, occorre chiedersi quali sanzioni siano applicabili nel caso di violazione di tale obbligo. L’omessa consegna può considerarsi inadempimento di “non scarsa importanza” (stante gli interessi pubblici sottesi alla normativa dettata dal Dlgs. n. 192 del 19/08/2005). Una simile certificazione la si può ottenere in qualsiasi momento, anche successivamente alla chiusura delle trattative (e prima della stipula dell’atto, al quale dovrà, comunque, essere allegato). Il conduttore, pertanto, potrà ottenere, in proprio, l’attestato energetico non consegnato dal locatore, con diritto al rimborso delle spese a tal fine sostenute e salvo sempre il risarcimento dei danni subiti. Ovviamente l’attestato in questione non potrà mancare in occasione della stipula del contratto definitivo (di nuova locazione), in quanto lo stesso deve essere materialmente allegato a detto contratto, pena l’applicazione della sanzione pecuniaria. L’art. 15, c. 9, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, così come modificato dal Dl. n. 63 del 04/06/2013, sanziona il locatore solo per il caso di mancata dotazione, ma non anche nel caso di mancata consegna. Diverso dal caso della mancata consegna è quella, invece, della mancata documentazione in atto dell’avvenuta consegna e cioè del mancato inserimento in atto della clausola con la quale il conduttore debba dare atto “di aver ricevuto... la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione della prestazione energetica degli edifici”; per la violazione di tale formalità è prevista, ora, la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell’obbligo di allegazione (per cui si rinvia a quanto sopra esposto, con la precisazione che la sanzione va applicata nella misura ridotta da euro 1.000 a euro 4mila nel caso di nuove locazioni di singole unità immobiliari, per le quali non è previsto l’obbligo di allegazione) (art. 6, c. 3, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005).

Le sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dichiarazione di ricevuta informativa: nella normativa in materia di certificazione energetica, sino all’entrata in vigore del Dl. n. 145 del 23/12/2013 (ossia sino al 24 dicembre 2013), non era prevista alcuna sanzione per il caso di mancato rispetto dell’obbligo di riportare in atto la dichiarazione di ricevuta informativa (omissione integrale della clausola, ovvero dichiarazione solo parziale ovvero dichiarazione non veritiera). Il Dl. n. 145 del 23/12/2013 ha colmato tale lacuna, prevedendo la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell’obbligo di allegazione (per cui si rinvia a quanto sopra esposto, con la precisazione che la sanzione va applicata nella misura ridotta da euro 1000 a 4mila nel caso di nuove locazioni di singole unità immobiliari, per le quali non è previsto l’obbligo di allegazione) (art. 6, c. 3, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005). La nuova disciplina sanzionatoria introdotta dal Dl. n. 145 del 23/12/2013, dà maggior peso all’obbligo di informativa ed al requisito formale dell’attestazione ad opera del conduttore dell’avvenuto suo adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.

Adempimenti successivi all’applicazione della sanzione pecuniaria: la legge di conversione del Dl. n. 145 del 23/12/2013 (Legge n. 90 del 04/08/2013) ha inserito nel comma 3 dell’art. 6 del Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, già modificato dal suddetto decreto legge, la seguente prescrizione: “Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro 45 giorni”. Se il “non esenta” va letto nel senso che, comunque, vanno osservate le prescrizioni il cui inadempimento è stato sanzionato con la pena pecuniaria, ne deriva che la sanzione, di fatto, punisce il ritardo ma non esclude che comunque gli obblighi previsti dalla legge debbano essere adempiuti. L’adempimento “ritardato”, quindi, non potrà che avvenire nelle stesse forme previste per quello che è mancato e che è stato sanzionato. In pratica dovrà essere posto in essere, tra le parti, un atto “integrativo” del contratto di locazione nel quale dovrà essere inserita l’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione energetica degli edifici ed al quale dovrà essere allegata copia dell’attestato stesso. Detto atto integrativo dovrà rivestire la medesima forma dell’atto da integrare. C’è anche da chiedersi (stante il silenzio del legislatore al riguardo) a chi debba essere presentato l’atto integrativo così formato. Al notaio che ha ricevuto l’atto integrato? Certamente no! Alla pubblica autorità che ha comminato la sanzione pecuniaria (Guardia di finanza o Agenzia delle entrate)? Neppure. Una volta irrogata la sanzione, detti organi hanno esaurito la loro funzione. L’atto integrativo rimane un atto “di parte”, a uso e consumo del locatore/conduttore.

Giovanni Colucci, consulente tecnico e perito del Tribunale civile e penale

Commenti  

 
#1 Eurocontrario 2014-07-16 13:54
Ecco l'unione europea, un inutile mostruosità burocratica che sopprime le libertà nazionali e le libere esigenze dei popoli europei per imporre le sue scelte "taglia unica per tutti". Sbagliate, tra l'altro. E se uno Stato non volesse recepire una direttiva, perché dovrebbe farlo? La direttiva sulla PAC ci ha penalizzato a morte ed è notizia di ieri che le nostre risaie vengono abbandonate per favorire il riso ASIATICO solo perché l'Ue ha fatto i suoi accordi del * CONTRO DI NOI e i politici italiani si prostrano servili ai piedi degli eurocriminali asserviti al potere atlantico e filo americano. Checchè ne dicano i * e * spot pubblicitari della RAI sulla europa.
 

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