Giovedì 23 Novembre 2017
   
Text Size

AFFITTI, ATTESTATO ENERGETICO OBBLIGATORIO: MULTE

certificazione-energetica

Dopo allampanati peripezie, pare aver trovato una sua saldezza la legislazione italiana sulla certificazione energetica che, specialmente per quanto riguarda la locazione, ha conosciuto molteplici e imprevedibili fraintendimenti. Fintantoché al 2012 l’affitto era stato “sfiorato” dalla normativa sulla certificazione energetica, il 2014, invece, ha portato anche per questo settore diversi cambiamenti e la locazione ha dovuto, in tutta fretta, iniziare a fare i conti con il peso della legge. Impegni e chiavacci burocratici sono quanto mai rognosi per i proprietari di case. Ebbene, facciamo allora il punto della situazione, alla luce dell’ultimo lavoro approvato dal Consiglio nazionale del notariato, con riguardo alla legislazione nazionale in materia di certificazione energetica nel caso specifico della locazione di immobili. Dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono 4 distinti obblighi, di cui bisogna tener conto nel caso di trasferimento di edifici energeticamente rilevanti, ossia di edifici che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell’art. 3, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005 o del paragrafo 2 delle Linee guida nazionali per la Certificazione energetica: l’obbligo di dotazione, l’obbligo di allegazione (che è stato reintrodotto dalla Legge n. 90 del 04/08/2013, in sede di conversione del Dl. n. 63 del 04/06/2013, e per la cui violazione, il Dl. n. 145 del 23/12/2013 ha previsto una sanzione pecuniaria in luogo della sanzione della nullità), l’obbligo di consegna dell’attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici, clausola la cui mancanza è pure punita con una sanzione pecuniaria), l’obbligo di informativa (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni in ordine all’attestazione di prestazione energetica degli edifici, clausola la cui mancanza è pure punita con una sanzione pecuniaria).

Da segnalare come il Dl. n. 145 del 23/12/2013 (convertito con Legge n. 9 del 21/02/2014) modificando i commi 3 e 3 bis, dell’art. 6 del Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, così come erano stati riscritti dall’art. 6 del Dl. n. 63 del 04/06/2013, convertito con Legge n. 90 del 03/08/2013, ha inciso profondamente sugli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna, mentre ha lasciato immutata la disciplina vigente in tema di dotazione (dettata dall’art. 6, c. 2, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005). In particolare queste le novità introdotte con decorrenza 24 dicembre 2013: esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito; precisazione che gli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”; precisazione che gli obblighi di consegna e di informativa riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione; limitazione dell’obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari.

Il Dl. n. 63 del 04/06/2013 ha innovato anche la disciplina applicabile in caso di locazione, stabilendo che l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sorga nel caso di stipula di un contratto di locazione. Peraltro deve trattarsi di una nuova locazione come si evince dall’art. 6, comma 2, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005 e dall’art. 6, comma 1, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005. Non sorge, pertanto, l’obbligo di dotazione se non si è in presenza di una nuova locazione (ad esempio in presenza di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione). Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, l'attestato è prodotto a cura del proprietario di casa. L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica, peraltro, sorge prima della stipula del contratto di locazione. Infatti: da un lato l’art. 6, comma 2, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, così dispone “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”, dall’altro l’art. 6, comma 8, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005 così dispone “nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”. Pertanto, in forza delle suddette disposizioni, non si può attendere il momento della stipula del contratto di locazione per dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica; il proprietario è, infatti, tenuto a dotare l’immobile nel momento stesso in cui decide di concederlo in locazione, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge, e ciò, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali. Infatti egli dovrà rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al nuovo locatario sin dall’avvio delle trattative, e quindi ben prima della stipula del contratto di locazione; dovrà consegnare l’attestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula di un eventuale contratto o una volta raggiunto l’accordo per la stipula del contratto definitivo. Prima delle modiche normative apportate dal Dl. n. 63 del 04/06/2013, non era previsto alcun obbligo di dotazione della certificazione energetica nel caso di locazione di edifici, posto che tale obbligo di dotazione sorgeva solo in caso di "trasferimento a titolo oneroso" e non anche nel caso di locazione. Per quanto riguardo il contratto di locazione, a seguito delle modifiche apportate dal Dl. n. 145 del 23/12/2013, al comma 3 dell’art. 6 Dlgs. n. 192 del 19/08/2005, è venuta meno la coincidenza tra ambito applicativo dell’obbligo di dotazione ed ambito applicativo dell’obbligo di allegazione, essendo il secondo divenuto più ristretto rispetto al primo (fermo, invece, restando che laddove è escluso l’obbligo di dotazione deve ritenersi escluso anche l’obbligo di allegazione) Infatti da un lato l’obbligo di dotazione coinvolge tutti i nuovi contratti di locazione di edifici o di unità immobiliari (art. 6, comma 2, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005), dall’altro l’obbligo di allegazione coinvolge sempre i nuovi contratti di locazione, ma con esclusione di quelli non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno) e di quelli che hanno per oggetto singole unità immobiliari (art. 6, comma 3, Dlgs. n. 192 del 19/08/2005). Perché sorga l’obbligo di allegazione deve trattarsi di una nuova locazione così come previsto per l’obbligo di dotazione. Non si applica la disciplina in commento, pertanto, se non si è in presenza di una nuova locazione (ad esempio un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione, ovvero in caso di cessione di un contratto di locazione o di subentro in un simile contratto ex art. 2558 c.c.).

Trova, invece, applicazione la disciplina in materia di certificazione energetica, in caso di sub-locazione, che altro non è che un nuovo, autonomo, contratto di locazione; contratto di locazione e contratto di sub-locazione hanno in comune tra di loro: la causa (“far godere un bene per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”), il bene oggetto della prestazione dedotta in contratto, che, per entrambe, è la “cosa locata” (art. 1594 c.c. “... il conduttore ... ha facoltà di sublocare la cosa locatagli...”). Attenzione: si è detto che l’obbligo di dotazione sussiste ogni qualvolta vi sia l’obbligo di allegazione, in quanto il primo è funzionale al secondo; non è vera, invece, l’affermazione contraria, e cioè si possono avere dei casi in cui sussiste l’obbligo di dotazione ma non anche quello di allegazione. Per quanto riguarda i contratti di locazione, si precisa che sono esclusi dall’obbligo di informativa oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., etc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno). L’ambito di applicazione dell’obbligo di informativa, per i contratti di locazione, è quindi più ristretto rispetto all’obbligo di dotazione (sono esclusi i contratti non soggetti a registrazione), ma più ampio rispetto all’obbligo di allegazione (essendovi ricompresi anche le locazioni di singole unità immobiliari, escluse, invece, dall’obbligo di allegazione). La disciplina in materia, con l’entrata in vigore del Dl. n. 63 del 04/06/2013 (e quindi con decorrenza 6 giugno 2013) è stata profondamente modificata: ora tutti i fabbricati, anche già esistenti, se costituiscono oggetto di un nuovo contratto di locazione debbono, comunque, essere dotati dell’attestato di prestazione energetica, e di conseguenza detto attestato dovrà essere allegato al contratto e nel contratto dovrà essere inserita la dichiarazione di ricevuta informativa.

A titolo esemplificativo, la disciplina de quo (applicazione degli obblighi di dotazione, allegazione, consegna e informativa) si applica ai seguenti contratti: nuove locazioni soggette a registrazione, se aventi per oggetto interi edifici: Obbligo di dotazione: Sì, Obbligo di allegazione: Sì, Obbligo di consegna: Sì, Obbligo di informativa: Sì. Se aventi per oggetto singole unità immobiliari: Obbligo di dotazione: Sì, Obbligo di allegazione: No, Obbligo di consegna: Sì, Obbligo di informativa: Sì. Nuove locazioni non soggette a registrazione, si tratta di contratti che non superano i 30 giorni complessivi nel corso dell’anno: Obbligo di dotazione: Sì, Obbligo di allegazione: No, Obbligo di consegna: No, Obbligo di informativa: No.

Giovanni Colucci, consulente tecnico e perito del Tribunale civile e penale

Commenti  

 
#1 pop 2014-07-11 11:09
una marea di leggi e leggine e pure di dubbia interpretazione ci salverà dalla decadenza :-x
 

Aggiungi commento

rispettando il regolamento http://regolamento.lavocedelpaese.it/

ULTIMI COMMENTI