TENDE DA SOLE SUL TERRAZZO: SERVE AUTORIZZAZIONE?

tende da sole

Sicché è finalmente arrivata l’estate. Cosa c’è di meglio che godersi un pranzo all’aperto, in terrazzo, sfruttando al meglio anche questo spazio della propria casa? La soluzione maggiormente utilizzata per creare zone in ombra sul terrazzo è l’uso delle tende da sole. Le stesse, possono pienamente soddisfare le nostre esigenze: possono essere fisse, rimovibili o estraibili e possono aprirsi e ripiegarsi in base alla necessità del momento.

Per installare sul terrazzo di casa una tenda da sole occorre chiedere il permesso al comune e all'amministratore di condominio? Un dubbio che assilla proprietari e inquilini, intenti a trovare difese contro il solleone e le zanzare tigre. Si tratta di timori fondati nella misura in cui il comportamento esorbita da determinati limiti. Vediamo quali.

Una nozione veramente di difficile inquadramento generale, quest’ultima. Ma proprio per le tende da sole ci giunge in soccorso un'interessante sentenza del Tar Lombardia, sezione staccata di Brescia (Sezione Prima), n. 468 del 16/05/2013 che ha annullato un’ordinanza comunale di rimozione di una tenda da sole e canale di raccolta acque piovane, emessa ai sensi del Dpr. n. 380 del 06/06/2001. I giudici amministrativi di primo grado hanno escluso che la tenda da sole e il canale di raccolta acque piovane in questione necessitassero del titolo legittimante sotto il profilo edilizio e urbanistico data la loro natura e la loro funzione: “… la tenda è più che amovibile nell’immediato ed avvolgibile in sé. La stessa è oggettivamente precaria e di carattere occasionale senza che ne risulti alcun aumento volumetrico di aspetto tridimensionale e stabile; la medesima sembra anche atteggiarsi come di utilità alla struttura principale quale pertinenza. Per quanto riguarda invece il canale di scolo, a tutto concedere, lo stesso può definirsi come strumento di sostanziale manutenzione teso ad evitare infiltrazioni ed umidità”.

Adunque, sempre in relazione alle tende da sole, menziono una interessante pronuncia del Tar Campania, sezione quarta di Napoli, n. 5919 del 16/12/2011 che opera un controllo della giurisprudenza e della legislazione relativo al titolo edilizio occorrente per installare tali manufatti. Il provvedimento gravato si fonda sull’erroneo presupposto che il contestato intervento sia sottoposto al regime del permesso di costruire ossia “… sulla problematica concernente l’individuazione del titolo edilizio necessario per l'istallazione di tende solari, si registravano in giurisprudenza, prima della modifiche apportate all’art. 6 Dpr n. 380/2001 dall’art. 5 Dl 25 marzo 2010, n. 40, tre diverse posizioni. Secondo un primo orientamento, si sarebbe trattato di un intervento privo di rilevanza edilizia, che non richiedeva, in quanto tale, alcun titolo concessorio (cfr. Tar Lombardia – Milano, sez. III, 31 Luglio 2006, n. 1890). Secondo un'opposta opinione, invece, le tende solari sarebbero finalizzate alla migliore fruizione di un immobile e risulterebbero destinate ad essere utilizzate in modo permanente e non a titolo precario e pertanto necessiterebbero del permesso di costruire (cfr. Tar Basilicata, sez. I, 27 Giugno 2008, n. 337). A parere, infine, di una posizione intermedia (espressa proprio da questa Sezione con la sentenza 2 dicembre 2008, n. 20791), l’istallazione di tende solari rientrerebbe nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto non determinerebbe alcun volume autonomo né una modifica permanente dello stato dei luoghi, con la conseguenza che il titolo edilizio a tal fine necessario sarebbe costituito dalla denuncia di inizio attività, ai sensi del combinato disposto degli articoli 6, 10 e 22 del Dpr n. 380/2001. Il Collegio ribadisce, in accordo con quanto recentemente espresso nella già richiamata sentenza n. 5324 del 12 ottobre 2011, di condividere la riferita configurazione della natura giuridica degli interventi in questione come interventi di manutenzione straordinaria, che trova il proprio aggancio normativo nell’art. 3, comma primo, Dpr n. 380/2001. Infatti, le tende solari, pur essendo destinate ad alterare la facciata dell'edificio cui accedono (per cui non possono definirsi interventi di manutenzione ordinaria), hanno tuttavia semplice funzione (accessoria e pertinenziale) di arredo dello spazio esterno, limitata nel tempo e nello spazio (in quanto si tratta di strutture generalmente utilizzate nella sola stagione estiva e che non determinano alcuna variazione plano-volumetrica dell’immobile principale, per cui non integrano né una nuova costruzione né una ristrutturazione edilizia). L’assenza della necessità del permesso di costruire ha, inoltre, ricevuto l'avallo del Consiglio di Stato in relazione a una fattispecie di maggiore gravità rispetto a quella oggi in discussione (cfr. CdS, sez. IV, 17 maggio 2010, n. 3127, secondo cui «hanno carattere pertinenziale e, come tali, non debbono essere assistite da permesso di costruire, le opere che hanno finito per sostituire una preesistente tenda parasole di un esercizio commerciale con una struttura in legno infissa alla facciata dell’edificio a mezzo di una trave e ancorata alla facciata medesima nonché, in proiezione anteriore, al muretto antistante l’accesso dell’esercizio, atteso che la struttura realizzata, pur essendo indubbiamente più stabile e "pesante" rispetto alla tenda parasole di cui ha preso il posto, è palesemente destinata ad assolvere alla medesima funzione di essa, non essendo, per entità e caratteristiche, idonea ad integrare la nozione di "porticato" o di "veranda"; in particolare, detta struttura è insuscettibile di costituire un volume autonomo e aggiuntivo rispetto all’esercizio commerciale cui accede. Ne discende che l’opera in questione va qualificata come mera pertinenza rispetto all’edificio, in quanto tale non necessitante il previo rilascio di concessione edilizia (oggi permesso di costruire)»).

Il Collegio osserva peraltro, al riguardo, che a seguito delle modifiche apportate all’art. 6 Dpr n. 380/2001 dall’art. 5, del Dl 25 marzo 2010, n. 40 (convertito con L. 22 maggio 2010, n. 73) sul regime giuridico degli interventi di manutenzione straordinaria (entrate in vigore in data successiva a quella di realizzazione delle opere per cui è causa), tali interventi possono ormai essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, previa semplice comunicazione di inizio lavori, con previsione, in caso di mancanza di quest’ultima, di una sanzione pecuniaria pari ad euro 258,00.

Per di più, non si può non fare, anche, riferimento al regolamento condominiale. Quest’ultimo, se “contrattuale”, può contenere un impedimento assoluto di modificazione del prospetto del fabbricato. Da dimenticare quindi zanzariere e affini: tutto deve restare inalterato (Cassazione n. 8883 del 29 aprile 2005). Dolcemente diversa la congiuntura per il regolamento di natura assembleare (art. 1138 CC): in questo caso la proibizione può essere limitata a scansare il peggioramento dell'armonia del fabbricato. Insomma si può negare ciò che è considerabile alla stregua di un utilizzo illegale della cosa comune o comunque sottoporre l’azione individuale ad beneplacito assembleare. In altre parole, una eccezione molto più discutibile rispetto alla prima e che, malgrado tutto, lascia ampi spazi di manovra. Ciononostante, in presenza di dettami che richiedono il preventivo benestare assembleare, è sempre bene agire in tal modo confutando casomai l'immotivato rifiuto attraverso l'opposizione del provvedimento condominiale. In assenza di suggerimenti di sorta, il condomino, può procedere indipendentemente montando la tenda da sole. Spetterà poi ai comproprietari muoversi per provare il peggioramento del pregio architettonico, vale a dire la storpiatura della bellezza del fabbricato che deve tradursi in un danneggiamento di natura economica: in definitiva il condominio o il singolo condomino devono comprovare che il montaggio della tenda da sole ha declinato il decoro del casamento causando una rovina economica (svalutazione) alle parti comuni e/o alle unità immobiliari. Un accertamento piuttosto che agevole! In sostanza, se non si dimora in un palazzo di particolare interesse storico o con ben precise e stringenti regole condominiali, si può quasi sempre agire senza particolari grane, se il montaggio non è propriamente d'impatto. Prima di assemblare una tenda da sole sul proprio terrazzo è bene dare una lettura ai regolamenti condominiali ed edilizi comunali; potrebbero contenere censure specifiche.

Ergo, i gesti conoscono una elasticità che la giustizia ignora.

Giovanni Colucci, consulente tecnico e perito del Tribunale civile e penale