Giovedì 23 Novembre 2017
   
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CENTRI COMMERCIALI: LA QUESTIONE PARCHEGGI E GLI ONERI

auchan

L'ennesima, anche se magari poco rilevante, prova dell'allontanamento dal mondo che conta, ci viene dall’analisi condotta dal Touring club svizzero (Tcs) che ha preso in considerazione l'adeguatezza dei parcheggi a pagamento di 15 città mondiali. Nessuna italiana (e su questo non avevamo dubbi), ma c'è la croata Zagabria. Ogni parcheggio è stato analizzato secondo 25 criteri, divisi in quattro categorie: sicurezza, accessibilità, utilizzazione facile e tariffe oltre a tenere in debito conto l'altezza dell'entrata, la pendenza delle rampe d'accesso, la dimensione dei posteggi e le condizioni dell'edificio. Complessivamente il test ha passato in rassegna oltre 120 punti di controllo. A ogni categoria è stata attribuita una citazione: “molto buono”, “buono”, “sufficiente”, “insufficiente” o “scarso” e non si fa fatica a comprendere quale menzione sia stata attribuita al nostro paese. Il problema dei parcheggi è uno dei più complessi che la nostra penisola, in generale e la nostra città, in particolare, sta affrontando. La nostra città ha bisogno di parcheggi “molto buoni”: le macchine in doppia fila, l’assalto selvaggio ai posti liberi sono sotto gli occhi di tutti. E allora, capita che, se nei pressi di casa esiste un centro commerciale decido di andare a parcheggiare lì la mia automobile. Avete mai provato ad andare in un centro commerciale a cercare un parcheggio per la vostra automobile?

Molti di loro si fanno concorrenza proprio per il numero di parcheggi. Ogni mese ne spunta uno con 3998, poi un altro con 3999 e infine il più attrezzato è quello con 4000 parcheggi. Sapete che cosa vuol dire questo? Che i parcheggi occupano un’area grande quanto il centro commerciale se non anche di più. In questo speciale, dedicato ai parcheggi, affronteremo e tracceremo i princìpi basilari del nostro ordinamento alla luce, anche, della giurisprudenza maggiormente significativa. In Italia, il Decreto interministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968 dal titolo “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della Legge 6 agosto 1967, n. 765” ha fissato per la prima volta le dotazioni minime di spazi da destinarsi a parcheggi, introducendo l’obbligo di riservare a parcheggio una quota di superficie delle nuove costruzioni (concessioni edilizie rilasciate dopo il 1968). Successivamente, nel 1989, questo standard è stato portato a 1 mq. di parcheggio per ogni 10 mc. di costruzione. Proprio in questo senso, si è mossa la Legge n. 122 del 24 marzo 1989, cd. Legge Tognoli, (in G.U. n. 80 del 6 aprile 1989) “Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale” che dà tuttora facoltà ai Comuni di mettere a disposizione dei residenti anche aree pubbliche per ricavare spazi di stazionamento, in quota o nel sottosuolo. Lo spirito della norma è quello di incrementare i parcheggi per i residenti e di ridurre i posti auto ad alta permanenza per i non residenti, in modo da attuare una naturale rotazione di parcheggi per i non residenti ed evitare l’ulteriore congestione del centro urbano (anche attraverso la creazione di autorimesse pubbliche, tipo autosilo). Ancora, a livello regionale con il Regolamento Regione Puglia n. 7 del 28 aprile 2009 recante “Requisiti e procedure per l’insediamento di medie e grandi strutture di vendita”, il cui oggetto prevede l’applicazione di quanto previsto dall’art. 2, comma 1, lettera a) della Legge regionale n. 11 del 01/08/2003, come modificata dalla Legge regionale n. 5 del 07/05/2008, si stabiliscono le norme di riferimento procedurale per l’attuazione del regolamento previsto alla lettera b del comma 1 dell’art. 2 “Obiettivi di presenza e di sviluppo per le grandi strutture di vendita” della legge anzidetta, citato come regolamento “b”. Di particolare interresse appare anche l’art. 4 relativo allo standard di parcheggio (Titolo II, Disposizioni di carattere urbanistico) che al punto 1 stabilisce che il rilascio dell’autorizzazione per nuove strutture di vendita comporta, oltre al rispetto degli standard urbanistici pubblici previsti da Dm n. 1444 del 02/04/1968, la realizzazione degli standard minimi di parcheggio (pertinenziali) a servizio dell’utenza che sostituisce, per le tipologie indicate al punto 2 e punto 3 del predetto articolo, quanto previsto dalla Legge n. 122 del 24/03/89. Inoltre, al punto 4 si precisa che, i centri commerciali, le aree commerciali integrate e i parchi commerciali, i parcheggi minimi sono dati dalla somma degli standard relativi alle singole strutture commerciali autorizzate, ovvero dagli standard di cui al Dm n. 1444 del 02/04/1968 e dagli standard pertinenziali; per gli esercizi di vicinato, agli standard urbanistici previsti dal Dm n. 1444 del 02/04/1968, si aggiungono gli standard pertinenziali di cui alla Legge n. 122 del 24/03/89. Per di più, al punto 5 dell’art. 4 dell’anzidetto regolamento si stabilisce che i parcheggi pertinenziali relativi a strutture di cui al precedente punto 4 non devono in ogni caso essere inferiori a 0,8 mq. per mq. di superficie di vendita calcolata sulla superficie di vendita complessiva della struttura. Come se non bastasse, al punto 6 dell’art. 4 (stesso regolamento), nel caso di medie strutture di vendita i parcheggi pertinenziali potranno essere realizzati, fatto salvo quanto potranno prevedere le disposizioni comunali, entro un raggio di 300 metri dalla struttura. In conclusione, al punto 9 dell’art. 4 (stesso regolamento) le aree destinate a standard urbanistici di cui al Dm n. 1444 del 02/04/1968 possono essere affidate in concessione mediante apposita convenzione che ne garantisca l’uso pubblico al servizio della struttura e la sistemazione e/o manutenzione da parte del concessionario. Qualora, però, il Prg preveda la realizzazione di parcheggi al servizio di centri commerciali, in aggiunta alle aree di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica, da “adibirsi all’uso della clientela dei centri” a esclusivo servizio quindi degli edifici a destinazione commerciale e direzionale, tali aree sono considerate pertinenze necessarie; tali aree devono compensare il maggiore fabbisogno di parcheggi dovuto al flusso dei clienti (le stesse aree non costituiscono dotazione di standard di cui al Dm n. 1444 del 02/04/1968). Non sono, pertanto, qualificabili come opere di urbanizzazione eseguite dal costruttore in luogo del comune per le quali sole è ammesso lo scomputo dagli oneri. Lo hanno confermato i giudici speciali amministrativi di Palazzo Spada, Quinta Sezione, con sentenza n. 1088 del 01/03/2000. Dalla vicenda processuale emerge che la ditta C. snc, otteneva dal sindaco di Vigonza due concessioni edilizie per la realizzazione di un centro commerciale e direzionale su un’area di mq. 3814, catastalmente individuata in zona residenziale semintensiva. Con ricorso al Tar del Veneto, la ditta C. s.n.c., assumendo che si era vincolata a destinare a uso pubblico le aree richieste dall’art. 9 delle Nta (note tecniche di attuazione) del Prg (per 80 mq. per ogni 100 mq. di superficie di pavimento, di cui 40 mq. per parcheggio), chiedeva la restituzione della somma di lire 80.897.455 pagata per tali aree a titolo di oneri concessori. Si opponeva all’accoglimento del ricorso, con eccezioni in rito e nel merito, il Comune di Vigonza. Il Tar del Veneto, Sezione II, dopo avere disposto una perizia sul valore delle aree vincolate a uso pubblico, accoglieva il ricorso con la sentenza n. 363 del 02/12/1993. Appella il Comune di Vigonza reiterando le eccezioni in rito e nel merito già formulate in primo grado. Si è costituita la ditta C. s.n.c. chiedendo la conferma della sentenza appellata. All’udienza pubblica del 16/11/1999 il ricorso è stato ritenuto per la decisione. La società ricorrente rilevava che si era vincolata, con atti pubblici, a destinare all’uso pubblico un’area di circa 2753 mq., di cui 1.446 mq. destinati a parcheggio e 1.307 mq. attrezzati a verde e a percorsi pedonali, secondo quanto richiesto dall’art. 9 delle Norme tecniche di attuazione del vigente Piano regolatore generale (nella misura, cioè di 80 mq. per ogni 100 mq. di superficie di pavimento, di cui 40 mq. per parcheggio). L’imposizione del pagamento degli oneri di urbanizzazione anche per detta area si rivelava, quindi, secondo la ricorrente, una illegittima duplicazione degli oneri stessi, in violazione degli artt. 25 e 86 della legge urbanistica regionale n.61 del 27/06/1985, per i quali si sarebbe dovuto detrarre dagli oneri di urbanizzazione il valore dell’area e delle opere di urbanizzazione. Il Tar del Veneto, II Sezione, con la sentenza n. 363 del 02/12/1993, ha aderito a tale tesi e, dopo avere disposto una perizia per quantificare il valore delle aree vincolate e i costi delle opere eseguite su di esse, ha condannato il Comune alla restituzione della somma. L’art. 9, primo comma, lett. a), delle Norme tecniche di attuazione del Prg di Vigonza consente la localizzazione di insediamenti commerciali nelle zone residenziali purché questi: “abbiano a disposizione aree private, facilmente accessibili, aperte all’uso dei clienti, di dimensioni non inferiori al rapporto di mq. 80 per ogni 100 mq. di superficie lorda di pavimento, di cui almeno 40 mq. devono essere destinati a parcheggio, in aggiunta a quanto fissato dall’art. 18 della Legge n. 765 del 06/08/1967”. L’art. 18 della Legge n. 765 del 1967, che ha aggiunto l’art. 41-sexies alla Legge n. 1150 del 17/08/1942 a sua volta, dispone che, nelle nuove costruzioni o anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione (un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione), dopo la sostituzione dell’art. 18 ad opera dell’art. 2 della Legge n.122 del 24/03/1989, norma, questa, già applicabile nella Regione Veneto, al momento del rilascio delle due concessioni edilizie alla ricorrente, in quanto già recepita dall’art. 25 della citata legge regionale n. 61 del 27/06/1985. Le aree di cui all’art. 9 delle Nta del Piano regolatore generale del Comune di Vigonza sono dunque “aree private” (in aggiunta alle aree, anch’esse private, di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica), da “adibirsi all’uso della clientela dei centri” a esclusivo servizio quindi degli edifici a destinazione commerciale e direzionale. La disposizione di piano, condizionando il rilascio della concessione edilizia alla previsione della disponibilità di tali aree, configura queste aree come pertinenze necessarie, come elementi essenziali del progetto di costruzione di un centro commerciale o direzionale perché questo possa essere realizzato in zona destinata a edilizia residenziale.

La ratio della norma è chiara: essa vuole evitare che la zona, destinata a residenze, possa essere compromessa nelle sue caratteristiche tipiche, e chiede, pertanto, per la realizzazione di tali edifici, una disponibilità di aree (eventualmente anche interne ai centri, purché “facilmente accessibili” alla clientela) che compensino il maggiore fabbisogno di spazi e di parcheggi dovuto al flusso dei clienti dei centri commerciali e direzionali. L’area non costituisce, pertanto, quella dotazione di superfici riservate alle attività collettive, a verde pubblico e a parcheggio, necessarie per adeguare i rapporti tra insediamenti e aree destinate a fini pubblici indicati dal Dm. n. 1444 del 02/04/1968 e dagli artt. 22 e 25 della legge regionale n. 51 del 27/06/1985, recepiti dal Comune di Vigonza per altre zone del Piano regolatore generale. Né a farla ritenere tale, contrariamente a quanto assume la ricorrente, assume rilievo la circostanza che l’art. 9 delle Norme tecniche di attuazione dimensioni il rapporto tra area edificata e spazi a disposizione del pubblico conformandolo agli standard stabiliti per i nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale nelle zone di completamento (80 mq. per ogni 100 mq. di superfici di pavimento di cui almeno 40 mq. destinati a parcheggio).

Per l’insediamento di un centro commerciale o direzionale in zona residenziale l’art. 9 richiede, in coerenza con la ratio che ne è il fondamento, alla quale si è già accennato, che il costruttore predisponga spazi privati per il flusso della clientela e per il movimento veicolare in misura identica a quella assicurata come standard pubblici per le zone in cui i centri commerciali e direzionali sono ordinariamente realizzabili. Le opere realizzate dalla società ricorrente, pertanto, non sono qualificabili come opere di urbanizzazione, eseguite dal costruttore in luogo del comune che l’art. 86 delle citata legge regionale n. 51 del 1985 ammette allo scomputo. Deve aggiungersi un’ultima osservazione. La detrazione del valore delle opere realizzate dal privato in luogo dell’amministrazione consegue solo a una convenzione con il Comune, che in base all’art. 63 della stessa legge regionale n. 51 del 1985, deve contenere: “l’indicazione delle opere da realizzare, i termini entro i quali deve essere ultimata la costruzione delle opere previste, le eventuali modalità di controllo circa l’attuazione delle stesse, le sanzioni convenzionali e le garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi assunti”. Essa può conseguire anche da un atto unilaterale di destinazione all’uso pubblico dell’area e delle opere realizzate proveniente dal costruttore ma sempre previo accordo con il Comune. Non risulta che nella specie tale accordo vi sia stato di tal che ai due atti unilaterali di destinazione all’uso pubblico dell’area di cui trattasi, ai quali si è fatto accenno più indietro, non può riconoscersi il valore che vi attribuisce la ricorrente, ma solo quello di atti di accettazione dell’impegno, richiesto dal Comune come condizione per il rilascio delle concessioni (come evidenzia lo stesso testo dei provvedimenti), a dare all’area non coperta dalla costruzione la sistemazione richiesta dall’art. 9 delle Norme tecniche di attuazione.

Giovanni Colucci, consulente tecnico e perito del Tribunale civile e penale

Commenti  

 
#3 Margherita 2015-11-01 09:47
Domanda: il parcheggio di un grande centro commerciale, non recintato, e suolo pubblico e i vigili possono elevare multe ho e privato e quindi non di pertinenza del comune?
 
 
#2 redazione. 2014-06-26 19:19
L'articolo indica un caso specifico.
Che il caso in questione e quello di Auchan possano essere assimilabili è interessante per la comunità, ma aspettiamo di sapere cosa concluderanno gli avvocati e i tecnici del Comune..

In ogni caso, Colucci, ribadisce quanto segue:

"Nel Regolamento Regione Puglia n. 7 del 28 aprile 2009 l’art. 4 relativo allo standard di parcheggio stabilisce al punto 1 che il rilascio dell’autorizzazione per nuove strutture di vendita comporta, oltre al rispetto degli standard urbanistici pubblici previsti da Dm n. 1444 del 02/04/1968, la realizzazione degli standard minimi di parcheggio pertinenziali a servizio dell’utenza che sostituisce, per le tipologie indicate al punto 2 e punto 3 del predetto articolo, quanto previsto dalla Legge n. 122 del 24/03/89. Inoltre, al punto 4 si precisa che, i centri commerciali, le aree commerciali integrate e i parchi commerciali, i parcheggi minimi sono dati dalla somma degli standard relativi alle singole strutture commerciali autorizzate, ovvero dagli standard di cui al Dm n. 1444 del 02/04/1968 e dagli standard pertinenziali; per gli esercizi di vicinato, agli standard urbanistici previsti dal Dm n. 1444 del 02/04/1968, si aggiungono gli standard pertinenziali di cui alla Legge n. 122 del 24/03/89. Per di più, al punto 5 dell’art. 4 dell’anzidetto regolamento si stabilisce che i parcheggi pertinenziali relativi a strutture di cui al precedente punto 4 non devono in ogni caso essere inferiori a 0,8 mq. per mq. di superficie di vendita calcolata sulla superficie di vendita complessiva della struttura.

In conclusione, al punto 9 dell’art. 4 (stesso regolamento) le aree destinate a standard urbanistici di cui al Dm n. 1444 del 02/04/1968 possono essere affidate in concessione mediante apposita convenzione che ne garantisca l’uso pubblico al servizio della struttura e la sistemazione e/o manutenzione da parte del concessionario. Qualora, però, il Prg preveda la realizzazione di parcheggi al servizio di centri commerciali, in aggiunta alle aree di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica, da “adibirsi all’uso della clientela dei centri” ad esclusivo servizio quindi degli edifici a destinazione commerciale e direzionale, tali aree sono considerate pertinenze necessarie – Tali aree devono compensare il maggiore fabbisogno di parcheggi dovuto al flusso dei clientiLe stesse aree non costituiscono dotazione di standard di cui al Dm n. 1444 del 02/04/1968 – Non sono, pertanto, qualificabili come opere di urbanizzazione primaria (Es.: gli spazi necessari per la sosta e il parcheggio pubblico degli autoveicoli) eseguite dal costruttore in luogo del comune per le quali sole è ammesso lo scomputo dagli oneri. Ho detto".
 
 
#1 alex 2014-06-26 07:41
scusatemi ma sono ignorante. troppe leggi troppi articoli di legge ma alla femminile maniera mi volete dire in numero quanti posti auto spettano al centro commerciale e la zona dei parcheggi del comune?????? grazie
 

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