Domenica 19 Novembre 2017
   
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CASE, OBBLIGATORIO IL REGISTRO DEGLI EDIFICI

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“In ogni casa dovrebbe esserci una stanza per imprecare. È pericoloso dover reprimere un'emozione del genere” (Mark Twain, in Albert Bigelow Paine, Mark Twain: una biografia, 1912). Come dare torto allo scrittore e aforista statunitense. Pensare troppo fa molto male, ma pensare nella giusta misura può essere salutare.

La mia riflessione su questo aforisma ha esattamente questo proposito, non essendo il frutto di uno studio ma il risultato del mio difetto più grande di rincorrere sempre la verità dando senso e coerenza a tutto ciò che quotidianamente accade nel Belpaese, in un mondo fatto di abusi e di copioni che costantemente si ripetono e incuriosire e stimolare l’opinione pubblica appare già un risultato notevole. Ma cosa succede? È notizia che la Regione Puglia, a tutela della pubblica e privata incolumità, prefiggendosi una politica mirata alla conoscenza dello stato conservativo del patrimonio edilizio a salvaguardia della sicurezza e della qualità delle strutture, nonché del buon governo del territorio, con la pubblicazione della Legge regionale n. 27 del 20/05/2014 “Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni - Istituzione del fascicolo del fabbricato” (Gazzetta Regionale n. 66 del 26/05/2014), impone all’art. 3 la stesura del fascicolo del fabbricato rendendolo obbligatorio per tutti gli immobili pubblici e privati di nuova costruzione, da compilarsi in formato cartaceo o elettronico a cura dei proprietari in forma unica.

L’anzidetto fascicolo attinente a un fabbricato strutturalmente indipendente e alle sue pertinenze deve includere tutte le informazioni riguardanti la situazione progettuale, urbanistica, edilizia, catastale, strutturale, impiantistica, nonché i dati dei relativi titoli abilitativi e autorizzativi, nonché gli estremi e l’oggetto degli atti abilitativi e autorizzativi comunque denominati. Per di più il libretto deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o di modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero edificio o di parte di esso. Ciononostante compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di 10 anni dall’ultimo deposito della scheda di sintesi di cui all’art. 3, comma 5 e nel caso di edificio privato, il predetto libretto deve essere depositato presso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’amministratore del condominio ovvero, in sua mancanza, presso il comproprietario o uno dei comproprietari all’occorrenza incaricato e deve essere a disposizione per ogni verifica da parte delle autorità competenti. Un compendio delle informazioni contenute nel libretto è riportato in un documento, denominato “Scheda di sintesi”, suscettibile di trattamento informatizzato, da aggiornare contestualmente al libretto del fabbricato. La scheda di sintesi e i suoi aggiornamenti sono trasmessi al Comune di competenza, nel termine perentorio di 30 giorni dalla data di formazione. In più, la mancata allegazione della scheda di sintesi di cui all’art. 3, comma 5 all’istanza per il rilascio della certificazione di agibilità, comporta la sospensione del procedimento per il suo rilascio o per la formazione del silenzio-assenso. È facoltà per i Comuni di estendere l’obbligatorietà della redazione del libretto anche per i fabbricati privati esistenti, ricadenti in aree instabili o potenzialmente instabili, considerate a pericolosità geomorfologica e a rischio di dissesto idrogeologico legato alla possibile subsidenza del suolo, così come individuate dagli atti di indirizzo dell’Autorità di bacino della Puglia e dal Piano di assetto idrogeologico. In tal caso, il predetto libretto del fabbricato deve essere integrato da analisi di stabilità. È facoltà dei Comuni estendere l’obbligatorietà della redazione del libretto anche per gli edifici privati esistenti ricadenti nelle zone ad alta sismicità classificate “1” e “2”, ai sensi dell’o.p.c.m. 3274/2003. In tal caso, il libretto dell’edificio deve essere integrato da una valutazione di sicurezza alle azioni sismiche. Come stabilito dall’art. 5 della stessa legge regionale per tutti gli edifici esistenti per i quali non è obbligatoria la redazione del libretto del fabbricato, entro il termine perentorio di 180 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, deve essere redatta, a cura dei proprietari, avvalendosi di tecnici in possesso di idoneo titolo professionale, la “Scheda informativa” dell’edificio, il cui modello è predisposto dalla Regione Puglia e nella quale sono riportati i seguenti dati: a) anno di costruzione; b) titolo abilitativo; c) provvedimenti autorizzativi; d) destinazione d’uso delle unità immobiliari; e) tipologia della struttura portante dell’edificio; f) tipologia degli orizzontamenti (solai, volte, di copertura ed interpiano); g) numero dei piani; h) categoria del terreno di fondazione (decreto ministero delle infrastrutture 14 gennaio 2008, punto 3.2, “Approvazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni”); i) interventi di modifiche strutturali eventualmente eseguiti e loro titoli autorizzativi; j) estremi del collaudo statico; k) estremi del certificato di agibilità e/o d’uso; l) referto tecnico di verifica della condizione statica attuale.

La scheda informativa è custodita dal proprietario o dall’amministratore del condominio, deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti e deve essere allegata ai progetti di manutenzione straordinaria, recupero, restauro, ristrutturazione, ampliamento in orizzontale e verticale, da sottoporre a Permesso di costruire, Scia, Dia o Cil, pena il diniego dell’autorizzazione o il rifiuto della comunicazione inviata. La scheda informativa deve essere aggiornata ogni qualvolta mutino i dati in essa riportati, con indicazione delle delibere di assenso dei condomini per gli interventi eseguiti sulle strutture da parte del singolo condomino. In ogni caso compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di 10 anni dalla data dell’ultimo deposito della scheda informativa. I comuni, entro il termine perentorio di 6 mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, anche con riferimento alle disposizioni di cui all’ordinanza del presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20/03/2003, art. 2, commi 3 e 4, provvedono a raggruppare gli edifici esistenti per probabile livello di rischio attuale (strutturale, geologico, e idrogeologico del suolo), sulla base delle informazioni e delle conoscenze delle caratteristiche geotecniche e idrogeologiche del suolo. Entro lo stesso termine, i Comuni predispongono un crono-programma definito in base al livello del rischio, finalizzato alla sottoposizione degli edifici interessati alla verifica obbligatoria della loro condizione statica.

L’atto di raggruppamento e il relativo crono-programma devono essere trasmessi al servizio regionale competente. Scaduto il termine di cui all’art. 6, comma 1, la Giunta regionale esercita i poteri sostitutivi per il compimento degli atti necessari a spese dell’amministrazione inadempiente, previa notifica ai Comuni interessati di comunicazione di avvio del relativo procedimento e valutate eventuali osservazioni prodotte. Ogni Comune organizza, sulla base degli elementi conoscitivi rinvenibili dai libretti pervenuti, nonché dalle schede informative, apposita banca dati relativa alla condizione e conservazione dello stato del patrimonio edilizio comunale censito e alla identificazione degli immobili a rischio, trasmettendo con cadenza semestrale un documento di monitoraggio al servizio regionale competente in materia di rischio sismico e geologico. I comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da € 5.000,00 a € 50.000,00 ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai relativi termini stabiliti dagli artt. 3 e 5 e dai commi 2 e 3 dell’art. 6. Gli immobili ritenuti a rischio devono essere oggetto di messa in sicurezza da parte dei proprietari, nelle more del successivo recupero strutturale e funzionale. Qualora venga accertato da parte dell’amministrazione comunale interessata la mancata messa in sicurezza degli edifici di cui al comma 2, si procede alla dichiarazione di inagibilità e allo sgombero forzato degli edifici. Alla messa in sicurezza provvede l’amministrazione comunale interessata con spese a carico del proprietario inadempiente. I comuni, accertato l’inadempimento agli obblighi e relativi termini stabiliti agli artt. 3 e 5 e ai commi 2 e 3 dell’art. 6, provvedono a sospendere l’efficacia del certificato di agibilità e a emanare gli ulteriori atti consequenziali. La sospensione ha effetto fino all’assolvimento degli obblighi medesimi. Per il patrimonio edilizio realizzato abusivamente, non oggetto di condono, per il quale sia accertata una situazione di rischio, deve essere disposta la immediata demolizione da parte dell’amministrazione comunale interessata, da eseguirsi a cura e spese del soggetto titolare del diritto di proprietà.

La presente legge è stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione ai sensi e per gli effetti dell’art. 53, comma 1 della Lr n. 7 del 12/05/2004 “Statuto della Regione Puglia” e appunto per questo è fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare come legge della Regione Puglia.

“Tana per tana, quella delle bestie è preferibile a quella degli uomini. Le caverne sono meglio dei tuguri”, chissà cosa volesse dire Victor Hugo nel 1862.

Giovanni Colucci, consulente e perito del Tribunale civile e penale

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