Giovedì 23 Novembre 2017
   
Text Size

URBANISTICA, IL QUESITO CURIOSO DI UN 'LETTORE ATTENTO'

casolare

Dopo la pubblicazione dell’articolo ‘Cambio destinazione d’uso: si paga?”, pubblicato sull’edizione de La voce del paese 17 maggio scorso, e su Casamassimaweb il 29 maggio, un lettore ‘attento alla materia’ aveva posto un quesito che la redazione ha ritenuto interessante, e per il quale ci siamo preoccupati di elaborare adeguata spiegazione.

Il quesito posto dal lettore era il seguente:

"Il Sig. Colucci "consulente forense" per reati edilizi ed urbanistici,nella sua esposizione riguardo al cambio di d.d'uso,non è stato molto esauriente e, come tutti gli avvocati, si esprime in maniera molto contorta e farraginosa; tra l'altro ha espressamente enunciato l'Art. 19 del D.P.R. 380/01 (com'è abusato questo D.P.R.!) dandone una personale interpretazione senza, altresì, sottolineare che quell'Art. 19 deve essere supportato da apposita delibera di Cons. Comunale che determini l'aliquota da applicare sull'effettivo costo delle opere di trasformazione (C.di C.), nè ha evidenziato che lo stesso Art. 19, al comma 2, precisa che il Costo di Costruzione non può superare il 10% dell'importo documentato delle opere; in assenza della predetta necessaria delibera, chi determina il quantum sul costo di costruzione? Si chiede, ancora, in generale queste consulenze da chi vengono richieste? E le stesse vengono pagate?".

Lasciando a Giovanni Colucci (consulente e perito del tribunale civile e penale) l’argomentazione opportuna, precipuamente tecnica, riteniamo non altrettanto interessanti – per gli aspetti prettamente tematici – gli ultimi quesiti posti dal curioso lettore. Le testate giornalistiche selezionano i collaboratori esterni di redazione e gli editorialisti in base a parametri pertinaci rispetto agli argomenti da affrontare. La curiosità, meramente soggettiva, non influisce sulla soluzione fornita. Il quesito che ci poniamo, altresì, è se il Comune di Casamassima abbia provveduto agli adeguamenti, visto che sarebbero trascorsi oltre 5 anni dall’ultimo provvedimento in tal senso.

Buona lettura.

 

La risposta formulata dal consulente Giovanni Colucci: 

Esimio signore, lo smodato riferimento al Dpr n. 380 del 06/06/2001 appare basilare in quanto lo stesso, noto come Testo unico, prevede un coordinamento formale di tutte le norme, con un tessuto che abbia coerenza logica e che, ad un tempo, individui le norme abrogate e le norme rimaste in vigore. Questo risultato lo si è ottenuto sulla base dell’art. 7 della legge n. 50 dell’8 marzo 1999, coordinata con l’art. 1 della legge n. 340 del 21 novembre 2000. Non va dimenticato che il Testo unico costituisce una sintesi di un complesso di valutazioni (leggi operanti, leggi da delegificare, leggi da conservare, leggi da riorganizzare), concernenti norme contenute nelle seguenti disposizioni legislative: legge n. 1150 del 17 agosto 1942 (c.d. legge urbanistica), legge n. 10 del 28 gennaio 1977 (c.d. legge Bucalossi), legge n. 47 del 28 febbraio 1985 (legge sul condono edilizio), decreto legge n. 9 del 23 gennaio 1982, convertito con legge n. 94 del 25 marzo 1982 (che ha previsto per la prima volta la dichiarazione inizio attività), decreto legge n. 398 del 05 ottobre 1993, convertito con legge n. 493 del 4 dicembre 1993. Trattasi, come ognun vede, di norme di stretta competenza edilizia, non aventi cioè attinenza con il diritto urbanistico, ancorché inserite in testi legislativi prevalentemente destinati a disciplinare la materia urbanistica. E infatti non è senza motivo che il Testo unico è stato denominato come Testo unico sull’edilizia, senza alcun riferimento alla materia urbanistica. E infatti la più recente dottrina non ha mancato di sottolineare che con il Testo unico, per la prima volta, il diritto edilizio, finora relegato a una posizione ancillare rispetto al diritto urbanistico, si svincola da quest’ultimo, acquistando una sua autonoma collocazione nel panorama legislativo. In definitiva, il Testo unico riprende in esame tutta la normativa edilizia, finora sparsa in numerose leggi, spesso spezzoni di norme diverse, e la ricompone in modo appropriato, nella sostanza conservando larghi aspetti della legge Bucalossi e della legge sul condono edilizio, ricomponendole in un quadro più ampio e addivenendo a una serie di puntualizzazioni. Quest’opera di riordino e di semplificazione tiene conto del punto di arrivo dell’evoluzione legislativa: il sistema vigente, alla luce delle tante modifiche succedutesi nel tempo, induce a una sommaria divisione tra gli interventi rilevanti sotto il profilo urbanistico ed edilizio, per i quali è necessario un controllo preventivo da parte dell’amministrazione comunale, e gli interventi edilizi minori per i quali un tale controllo preventivo non risulta necessario. Capisce, pertanto, l’importanza, la necessità e il costante riferimento alla disposizione normativa. Mi preme evidenziare che, peraltro, come consulente forense procedo all’indagine dei dati raccolti ed emersi durante lo studio del caso formulando opportune riflessioni derivanti dall’analisi oggettiva delle risultanze riscontrate e adoperandomi affinché nella stesura del relativo scritto venga adottato un linguaggio scevro da articolazioni linguistiche, con concetti che offrano la minor possibilità di interpretazione ed esposto con giudizi opportunamente motivati, tale da renderlo leggibile anche a persone non esperte della materia trattata. In concreto, non mi spingo mai in interpretazioni e valutazioni soggettive allo scopo di esprimere un giudizio che invece e riservato sempre ed esclusivamente a un organo competente. Motivo per cui, per quanto anzidetto, il vezzo di rispondere a un quesito, come quello formulato dal nostro lettore, concernente la materia residenziale e non già quella riguardante opere o impianti non destinati alla residenza, suscettibile di ulteriori approfondimenti.

Dacché, fornirò un compendio alle domande formulate con atteggiamento pretestuoso ritenute non deontologicamente corrette ed esulanti dal quesito formulato all’origine. Con ragguaglio all’art. 19 del Dpr n. 380 del 06/06/2001 l’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni. Qualora la Regione non abbia ancora provveduto alla definizione delle tabelle parametriche e fino alla definizione delle tabelle stesse, i Comuni provvedono in via provvisoria con atto deliberativo del consiglio comunale.

In conformità ai disposti di cui all’art. 16, comma 6, Dpr n. 380 del 06/06/2001 e s.m.i., ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. Inoltre, sovente accade che gli stessi Comuni predispongano le linee guida per il calcolo del contributo di costruzione, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione con i relativi criteri di applicazione per tutti gli interventi da attuarsi nel territorio di competenza. Ai sensi dell’art. 19, comma 2, Dpr n. 380 del 06/06/2001 e s.m.i., gli interventi relativi a costruzioni o impianti non destinati alla residenza (attività commerciali, turistico-ricettive e direzionali) comportano la corresponsione di un contributo pari all'incidenza delle opere di urbanizzazione, nonché di una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione da stabilirsi, in relazione ai diversi tipi di attività, con deliberazione del consiglio comunale.

In relazione a quanto sopra, ai fini della determinazione del costo di costruzione degli edifici destinati ad attività commerciali, turistico-ricettive e direzionali:

1) si assume un valore unitario minimo di massima, da considerare quale soglia di riferimento;

2) il suddetto valore unitario minimo può essere considerato, nelle more di adeguamento della normativa di settore ai valori reali unitari anche per l’edilizia residenziale, quello del residenziale con la maggiorazione massima del 50% ovvero di Costo €/mq. di superficie netta alla quale va sommato il 60% di quella accessoria;

3) qualora alle istanze edilizie non sia allegata la documentazione di rito necessaria all’individuazione del costo di costruzione, ovvero la stessa risulti incoerente con il progetto presentato o inattendibile rispetto allo stesso, determinando importi unitari inferiori alla citata soglia di attenzione il costo di costruzione viene calcolato utilizzando il valore sopraccitato;

4) alle opere o impianti non valutabili in termini di superficie e di volume il costo di costruzione è determinato in funzione del preventivo di spesa, questo accade in linea generale.

Le modifiche della destinazione d’uso, con o senza esecuzione di opere, comportano, per quanto attiene l’incidenza degli oneri di urbanizzazione, un contributo ottenuto dal prodotto tra la cubatura della parte di immobile interessata e la tariffa corrispondente alla nuova destinazione risultante dalla Tabella comunale in vigore tenuto conto del coefficiente indicato nella Tabella regionale a seconda del caso che ricorre.

In relazione al disposto dell’ultimo comma dell’art. 19 del Dpr n 380 del 06/06/2001 e s.m.i., qualora la destinazione delle opere o degli impianti non destinati alla residenza (industriali, artigianali, turistico-ricettivi, commerciali e direzionali) venga comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, deve essere versato un contributo (riguardante sia la quota inerente gli oneri di urbanizzazione, sia quella relativa al costo di costruzione), calcolato nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione e determinato con riferimento al momento del rilascio del nuovo titolo abilitativo edilizio.

Sul contributo da corrispondere deve essere scomputato il pagamento eseguito in rapporto alla destinazione d’uso originaria, tenendo conto che la quota del vecchio pagamento inerente gli oneri di urbanizzazione può essere scomputata solo nel caso in cui sussistano contestualmente le seguenti condizioni:

1) la modifica di destinazione d’uso sia intervenuta entro dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori della costruzione originaria;

2) la somma già pagata attenga a opere di urbanizzazione fruibili anche nell’ambito della nuova destinazione d’uso.

L’ammontare della maggior somma dovuta in relazione al cambio di destinazione d’uso va sempre riferito ai valori stabiliti dal Comune alla data del rilascio del titolo abilitativo o della formazione del silenzio – assenso nei casi soggetti alla presentazione di Dia onerosa. La destinazione d’uso in atto deve risultare da una dichiarazione (atto di notorietà) che il richiedente del permesso di costruire/Dia è tenuto ad allegare al progetto edilizio, corredata da idonea documentazione probatoria (licenza edilizia originaria, licenza di abitabilità o di occupazione, certificazione catastale, etc.).

È riservato al Comune ogni opportuno accertamento. Le variazioni di destinazione d’uso, anche senza opere, rilevanti ai fini contributivi sono quelle costituite dai passaggi dall’una all’altra delle categorie di seguito elencate: a) destinazioni residenziali; b) destinazioni produttive, industriali o artigianali; c) destinazioni commerciali, direzionali e terziarie; d) destinazioni turistico-ricettive; e) pararicettive; e) destinazioni agricole e speciali. Tanto dovevo.

Commenti  

 
#3 redazione. 2014-06-06 11:33
La risposta di Giovanni Colucci:

Contra scriptum testimonium, non scriptum testimonium non fertur, nota massima introdotta dagli imperatori di Costantinopoli, ancorché attuale, che si legge nel codice Giustinianeo e che viene attribuita ad Antonino, di cui fu la famosa sentenza, ch'era inammissibile la prova testimoniale contro gli istrumenti muniti della sottoscrizione dei testimoni. Rimanga dunque fermo e indubitato che lo istrumento o altra scrittura non può confutarsi che merce di altri documenti, e non mai per testimoni, tranne il caso che ci fosse elevato dubbio sulla fede e ingenuità della scrittura. Siffatto leggendo i motivi del suo giudicato e a maggiore schiarimento del principio esposto. Ribadisco che non è mia abitudine spingermi in interpretazioni e valutazioni soggettive allo scopo di esprimere un giudizio che invece Ella considera di “elucubrazione mentale”. Allo scopo la invito ad approfondire in questo senso il testo di V. MAZZARELLI (Il Testo Unico in materia edilizia: quel che resta dell’urbanistica, in Giornale di dir. amm., 2001, 775) ove viene affermato che "per la prima volta l’edilizia è stata configurata come materia a sé stante, e non in posizione ancillare rispetto all’urbanistica". Nessun termine recondito accordato allo scrivente! Parimenti, sibillino appare anzi quello consumato (ascellare). Sulla differenza tra urbanistica e edilizia, fattispecie quest’ultima, in diritto particolarmente disciplinata e rientrante nel Diritto Amministrativo e Amministrazione degli Enti Locali suscettibile di precipui e ulteriori approfondimenti e esulanti dal quesito formulato all’origine, si demanda ad una appropriata formulazione di quesito. Con riguardo alle sue “controdeduzioni”, mi preme evidenziare che i concetti relativi al cambio di destinazione d’uso, da Ella presentati, sono ripetitivi rispetto a quanto ascritti dallo scrivente. Absit iniuria verbis. Rinnovo la stima indipendentemente dalle convinzioni. Ho detto.
 
 
#2 Casamassimese. 2014-06-04 14:51
RISPOSTA DEL CONSULENTE GIOVANNI COLUCCI AL LETTORE "CURIOSO" E/O ATTENTO.
Sono costretto a controdedurre circa la risposta di cui sopra non per essere capoticamente critico, ma per ribadire che anche la risposta alle mie note che volevano essere solamente esplicative nei confronti di un consulente che ritiene subordinata l'edilizia all'urbanistica (per troppo tempo ritenuta ascellare, dice, usando questo termine astruso)è poco esauriente. L'urbanistica e l'edilizia vanno di pari passo: l'urbanistica studia piani regolatori, piani particolareggiati, piani di lottizzazione, piani di recupero centri storici,ed anche programmi di "fabbricazione", strumenti esecutivi, ecc., ma tutti, dico tutti, questi devono essere corredati da un "regolamento edilizio", quel regolamento cioè, che permette l'esecutività sostanziale delle opere edilizie!dopo tanta elucubrazione mentale (anche del sig. Colucci)il mio primo intervento non voleva essere polemico ma, ribadisco, semplicemente esplicativo; quando si citano art. di legge ben precisi, bisogna darne totale conoscenza ai lettori! Quindi tornando al tema del cambio di destinazione d'uso, questo è oneroso se trattasi di cambiamenti di vecchie costruzioni, parzialmente onerosi se interessano costruzioni per cui in parte si sono pagati gli oneri concessori e quando si cambia da residenziale a non, bisogna che i Comuni supportino con gli "imposti strumenti deliberativi" le leggi inerenti (nello specifico l'art. 19 del D.p.r. 380/01)! Ovviamente non posso approfittare molto della disponibilità del web, nè posso entrare nel merito del cosiddetto "carico urbanistico, delle tante sentenze spesso discordanti tra esse, nè, tantomeno citare accadimenti pratici e reali. Rimane il fatto che su molti punti si è creata la stessa sintonia! con stima.
 
 
#1 Pantegana 2014-06-03 23:36
Al posto di questo rudere si potrebbe costruire un bel cinque piani.
Di esperti in materia abbiamo un bel repertorio!
 

Aggiungi commento

rispettando il regolamento http://regolamento.lavocedelpaese.it/

ULTIMI COMMENTI