Domenica 17 Dicembre 2017
   
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VERANDE IN CONDOMINIO, QUANDO È REATO PENALE

verande abusive

Un problema che continua a suscitare negli italiani mille dubbi, contrasti e in taluni casi anche gravi liti giudiziarie tra i condomini di un edificio. Rispondo a una lettrice che vorrebbe installarne una sul balcone della propria abitazione verso una strada principale: «Mi è stato detto che si può fare solo se la casa ha ancora disponibilità di cubatura che andrebbe divisa tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. E se la disponibilità di copertura a me spettante non fosse sufficiente, dovrei acquistare dagli altri la loro porzione».

La veranda sul balcone rappresenta, a tutt'oggi, un intervento di nuova costruzione come sancito ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e) del Dpr n. 380 del 06/06/2001 (Testo unico edilizia), in quanto tali lavori ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma preesistente con la conseguenza che la sua realizzazione in assenza di titolo ovvero di Permesso di costruire integra il reato di cui all’articolo 44, lettera b) del Dpr n. 380 del 06/06/2001. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione penale, Sezione terza, sentenza n. 28927 del 20/07/2011. Indipendentemente dalle dimensioni limitate, la costruzione realizzata senza permesso costituisce un oggettivo aumento di volumetria, con finalità abitative. Una veranda, pertanto, è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, quindi, in assenza del Permesso di costruire, la sua realizzazione costituisce un abuso edilizio a tutti gli effetti

La trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato dai relativi muri perimetrali in veranda, o di un terrapieno et similia mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica od altri elementi costruttivi, non costituisce intervento di manutenzione straordinaria, di restauro o pertinenziale, ma bensì è opera soggetta a concessione edilizia ed attualmente a Permesso di costruire. A tal proposito esiste giurisprudenza costante e consolidata (Cass., Sez., sent. n. 35011/2007 e sent. n. 25588/2004). Il medesimo orientamento si rinviene anche nelle decisioni dei giudici amministrativi (Cons. Stato, Sez. V, sent. n. 394 del 08/04/1999 e sent. n. 675 del 22/07/1992, Cons. Giust. amm. Sic., Sez. Riunite, sent. n. 345 del 15/10/1991).

Il nostro Codice civile non contiene una disciplina specifica in materia di verande in condominio. Quindi tale ‘Manufatto’ va considerato come un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente di quel carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire a esigenze temporanee con la successiva rimozione, ma a perdurare nel tempo, ampliando così il potenziale godimento dell’unità immobiliare. Tale lacuna codicistica è stata comunque superata mediante l’interpretazione fornita dalla giurisprudenza con riferimento alla disciplina contenuta e nel Dpr n. 380 del 06/06/2001 (T.U. Edilizia) e nella Legge n. 47 del 28/02/1985 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico - edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie). Secondo l'attuale orientamento giurisprudenziale in generale e della Giustizia amministrativa in particolare, premesso che la realizzazione di una veranda comporta l’aumento della superficie utile di una abitazione e la modifica esterna della sagoma dell’edificio, ne consegue che il suddetto intervento richieda il preventivo rilascio della concessione edilizia (Cons. Stato, Sez. V, sent. n. 394 del 08/04/1999 e sent. n. 675 del 22/07/1992). 

Si precisa che a questa congettura si è arrivati dopo un lungo ed articolato Itineris et fine peregrinantium in quanto, per quanto concerne la nozione di ‘costruzioni’ ai fini del rilascio del Permesso di costruire, il Consiglio di stato, accogliendo il costante orientamento della giurisprudenza di merito, ha stabilito che per ‘costruzioni’, ai fini del rilascio del suddetto provvedimento, debbano intendersi le opere che esperiscono una trasformazione dell'assetto urbanistico-edilizio del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dalla circostanza che essa avvenga mediante realizzazione di opere in muratura: è infatti irrilevante che le opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno od altro materiale costruttivo, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio.

In merito all’indicazione dell’eventuale sanabilità dell’Intervento a posteriori e in assenza di titolo, ai sensi delle leggi sul condono edilizio (legge n. 47 del 28 febbraio 1985, legge n. 724 del 23 dicembre 1994 e legge n. 326 del 24 novembre 2003), è bene premettere alcuni concetti.

La caratteristica essenziale del condono edilizio è quella di essere un provvedimento eccezionale, limitato nel tempo, applicabile a tutti, o quasi a tutti, gli abusi edilizi, con la finalità di regolarizzare non solo ‘formalmente’ ma anche ‘sostanzialmente’ le opere abusive. Il decreto legge n. 269 del 30/09/2003 (cd. Decretone, collegato alla Manovra finanziaria del governo per l’anno 2004 ovvero D.L. n. 269 del 30/09/2003, recante “Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici”, Pubblicato sulla G.U. n. 229 del 02/10/2003), convertito in legge n. 326 del 24/11/2003, (in G.U. n. 274 del 25/11/2003, Supplemento ordinario), al comma 1 dell’articolo 32, stabilisce “Al fine di prevenire alla regolarizzazione del settore è consentito, in conseguenza del condono al presente articolo, il rilascio del titolo abilitativo delle opere esistenti non conformi alla disciplina vigente”. Tale decreto, non senza critiche, introduce nuovamente nell’ordinamento statale l’istituto del condono edilizio. Per poter meglio evidenziare l’incidenza del condono edilizio sull’assetto del territorio, è necessario premettere la sostanziale differenza che sussiste tra la concessione edilizia in sanatoria, prevista dall’articolo 13 della legge n. 47 del 28/02/1985 (ora abrogato e sostituito dall’articolo 36 del Dpr. n. 380 del 06/06/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”) e il cosiddetto condono edilizio. Innanzitutto, con il termine “Sanatoria”, la legge si riferisce indistintamente alla concessione edilizia in sanatoria (ora accertamento di conformità in sanatoria) e al condono edilizio vero e proprio. Invero, si tratta di due istituti giuridici notevolmente diversi, sia per i presupposti richiesti dalla legge per il loro rilascio, sia per le finalità a cui essi tendono. In particolare, l’articolo 13 della legge n. 47 del 28/02/1985 è la prima disposizione legislativa che ha previsto espressamente e disciplinato la possibilità di sanare le opere che, sebbene sostanzialmente conformi alla disciplina urbanistica edilizia, sono state realizzate in assenza del titolo formale richiesto per la loro esecuzione, ovvero in difformità del titolo stesso, ovvero con varianti essenziali. La possibilità di richiedere all’amministrazione un accertamento di conformità con effetto sanante è ora previsto dall’articolo 36 del Dpr n. 380 del 06/06/2001. L’articolo 36 del Dpr n. 380 del 06/06/2001 prevede, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, che l’opera abusiva sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della presentazione della domanda” (sul punto, l’articolo 13 della legge n. 47 del 28/02/1985 richiedeva, invece, che l’opera abusiva fosse “conforme agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati e non in contrasto con quelli addottati, sia al momento della realizzazione dell’opera, sia al momento della presentazione della domanda”). Effetto principale del provvedimento in sanatoria, a seguito dell’accertamento di conformità condotto dall’amministrazione, è la legittimazione sul piano formale (amministrativo) delle opere edilizie realizzate abusivamente, ossia realizzate in carenza o difformità del titolo edilizio previsto. In altre parole, la finalità dell’accertamento di conformità è quella di regolarizzare quegli abusi che presentano una irregolarità di tipo “formale”, non “sostanziale”.

Ben diverso istituto è il cosiddetto condono edilizio. Il condono edilizio è, invece, una sorta di perdono amministrativo, che lo stato eccezionalmente concede per un limitato periodo di tempo. Con il condono edilizio avviene, nei casi previsti dalla legge e su istanza degli interessati la sanatoria in blocco degli abusi edilizi commessi entro una certa data, ovvero la regolarizzazione non solo formale, ma soprattutto sostanziale, di tutti gli abusi edilizi, a prescindere dalla conformità o meno delle opere realizzate alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera, ovvero della presentazione della domanda. La caratteristica essenziale del condono è, dunque, quella di essere un provvedimento eccezionale, limitato nel tempo, applicabile a tutti o quasi gli abusi edilizi, con le finalità di regolarizzare non solo “formalmente “ma anche “sostanzialmente” le opere abusive.

Come sopra detto, il cosiddetto “Decretone”, collegato alla manovra finanziaria per l’anno 2004, all’articolo 32, prevedeva l’ambito di applicazione, le condizioni, i limiti e la disciplina dell’ultimo condono edilizio. In particolare, l’ultimo condono edilizio riapriva i termini dei condoni edilizi precedenti ovvero del 1985 e del 1994, concedendo agli interessati la possibilità di presentare al Comune competente, entro il 31 marzo 2004, la domanda per ottenere la sanatoria delle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003. Ciò significa che potevano essere oggetto di condono edilizio anche quelle opere abusive commesse in precedenza e/o in vigenza dei citati condoni edilizi, per le quali gli Interessati non avevano presentato domanda. La disciplina applicabile al condono edilizio è quella prevista dal citato articolo 32, commi 25 e seguenti del dl n. 269 del 30/09/2003, nonché quella prevista dalla legge n. 47 del 28/02/1985 e dall’articolo 39 della legge n. 724 del 23/12/1994, espressamente richiamate. 

Rebus sic stantibus, ne consegue che la chiusura di un balcone con una veranda senza titolo urbanistico rientra tra gli interventi abusivi di ristrutturazione edilizia non sanabile ad oggi ai sensi delle leggi sul condono edilizio (legge n. 47 del 28 febbraio 1985, legge n. 724 del 23 dicembre 1994 e legge n. 326 del 24 novembre 2003) per quanto, come già detto, la caratteristica essenziale del condono edilizio è quella di essere un provvedimento eccezionale, limitato nel tempo, applicabile a tutti, o quasi a tutti, gli abusi edilizi. Ovviamente, i termini per la regolarizzazione, non solo “formale”, ma soprattutto “sostanziale”, dell’abuso edilizio commesso, alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sono ampiamente scaduti. Non passa inosservata, però, la circostanza che l’intervallo di tempo trascorso tra i tre condoni edilizi è di nove Anni (1985-1994-2003), forse in un prossimo futuro, fermo restando i limiti/paletti imposti dai condoni edilizi, gli illeciti edilizi commessi possano essere sanati.

Circa la sanabilità della chiusura di un balcone con una veranda senza titolo urbanistico, ai sensi dell’articolo 36 del Dpr. n. 380 del 06/06/2001 ovvero per accertamento di conformità quale strumento che da la possibilità di richiedere all’amministrazione comunale una sorta di “verifica di conformità” con effetto sanante e che prevede, quale presupposto per il rilascio del cosiddetto Permesso di costruire in sanatoria, che l’opera abusiva “Sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della presentazione della domanda” (cd. doppia conformità). Su tale richiesta di sanatoria l’amministrazione comunale si pronuncia entro 60 giorni dalla data del protocollo della domanda, decorsa la quale la richiesta si intende rifiutata (silenzio-rifiuto). In tal senso, esiste giurisprudenza contraria. Pertanto, qualora ci fosse una “volumetria residua”, si fa rilevare che la stessa è giuridicamente definibile “parte comune” del condominio, come tale non oggetto di diritti o pretese del singolo proprietario/condomino, salvo la eventuale espressa e documentata autorizzazione a disporne, rilasciata dai comunisti.

Pertanto, il condomino che realizzi una veranda senza il Permesso di costruire si renderebbe fautore di abuso edilizio, la cui repressione comporta l’ingiunzione alla spontanea rimozione dell’abuso: allo scadere del termine all’uopo fissato, è prevista la demolizione d’ufficio, a spese del responsabile, o, se il ripristino non sia possibile, l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera, da determinarsi con riguardo alla data di ultimazione dei lavori e con conseguente addebito di responsabilità amministrative e penali ovvero la demolizione della veranda abusiva non estingue il reato edilizio, qualora accertato dalle competenti autorità. In sede penale le sanzioni in tema di reati edilizi sono contenute nel Dpr n. 380 del 06/06/2001 e più precisamente all’interno dell’articolo 44. Il testo del sopraccitato articolo è il seguente: “Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica: a) l’ammenda fino a € 10.329 per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire; b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da € 15.493 a € 51.645 nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione”.

In conclusione, si può affermare che l’abuso edilizio costituisce un illecito penale di carattere permanente che può essere perseguito senza limiti di tempo, con la precisazione che, nell’ipotesi di mutamenti, variazioni nella titolarità della proprietà dell’immobile, l’imposizione del ripristino dello stato dei luoghi grava nei confronti del nuovo proprietario.

 

Giovanni Colucci, consulente tecnico forense

Commenti  

 
#19 alba 2017-09-28 05:59
Buongiorno sono venuta ad abitare in un condominio nel quale sono state realizzate una serie di verande che alterano la facciata del palazzo. L'amministratore mi dice che sono state condonate e che non è possibile farle rimuovere E' possibile?
 
 
#18 Alessandra 2017-02-10 22:15
Condomino con verande abusive esistenti da anni. Realizzo anche io la veranda e vengo denunciata per abuso edilizio e obbligata al ripristino. Perché solo io su n
6 verande tutto ora esistenti? Cosa posso fare a questo punto ( l ho tolta) per far esigere lo stesso trattamento?
 
 
#17 franco luigi 2017-01-26 09:05
veranda ultimo piano mansardata e condonata 1986,possono dopo oltre 30 anni farmela togliere' grazie
 
 
#16 memo 2016-11-21 18:11
Ho un terrazzo di 90 mq, chiuso interamente da vetri e copertura con pannelli coibentati, la struttura è abusiva.
Si può regolarizzare il tutto a norma di legge.
 
 
#15 Tina Gallucci 2016-11-05 15:18
Buona pomeriggio volevo chiederti un consiglio io abito a pozzuoli in un condominio casa popolare vorrei sapere se posso permettermi di mettere fuori al barcone una veranda abito da tanti anni e casa di mio marito e nato in questa casa cosa devo fare?grazie.
 
 
#14 Franca 2016-07-11 10:57
Ho chiuso la mia terrazza con vetri ,perche ero invasa dai ratti per non curanza del giardino sottostante da i proprietari, ora un'altro condomino me l'ha contestata cosa posso fare?
 
 
#13 Alessia 2016-01-12 08:21
Alexa
ho chiuso una veranda con una vetrata,per poter sanarla come posso fare? grazie
 
 
#12 Danilo 2015-10-16 19:13
Buonasera. Gentilmente vi chiedo delucidazioni in riferimento al tetto di una veranda, realizzata in muratura e costituente il naturale proseguimento del lastrico solare, sovrastante una terrazza ad uso esclusivo. Detta struttura è inserita nel progetto ed è stata regolarmente edificata dal costruttore dell'edificio.- Il tetto di questa veranda dopo vent'anni è da ristrutturare.- La domanda è, a chi spetta sostenere le spese di riparazione, della parte superiore della veranda, regolarmente inserita nel contesto architettonico, realizzata con i colori del condominio, tenuto conto che sotto di essa si trova la terrazza condominiale, ubicata sopra al complesso edilizio e che la veranda non copre i balconi? E quindi da considerare tetto o che altro.-
Vi ringrazio anticipatamente della risposta che vorrete inviarmi.-
 
 
#11 patrizia 2015-09-11 13:47
vivo in un piccolo comune tempo fa ho realizzato una copertura in legno di circa 4 m sui muri perimetrali della mia casa sono stato denunciato per abuso edilizio con la demolizione già avvenuta.sotto casa ho un bar ,la mia è una casa singola ,ma io non sono proprietario di questo locale ,ora i gestori stanno costruendo una struttura in legno una copertura il doppio di quella buttata giù da me ora com'è possibile dato che io non ho potuto costruirla perchè a detta loro l'immobile compreso il locale aveva già usato tutta la cubatura da edificare ,vi prego rispondetemi !!!
 
 
#10 pino 2015-08-17 08:14
ho fatto una vetrata chiuso una veranda, per poter sanarla cosa posso fare? grazie
 
 
#9 Anna 2015-07-16 10:16
Ho la possibilità di aumentare il volume della mia casa(villetta a schiera) chiudendo una porzione del giardino già pavimentato.
Mi è stato detto che sia se chiudo solo un vano scala oppure chiudo tutto lo spazio possibile, la spesa di istruttoria pratica è la stessa! TROPPO ALTA A DIRE LA VERITÀ!
Il mio vicino confinante a proceduto alla chiusura senza troppi complimenti: nessun permesso, né il mio, che sarebbe stato indispensabile essendosi appoggiato ad un muro comune, né comunale! Tra l' altro ora io sarei praticamente obbligata a farla dello stesso colore!
La tentazione di fare la stessa cosa è forte!
Qual è il rischio?
 
 
#8 gaudenzi diego 2015-06-14 03:57
vorrei porre il mio caso abitando come seconda casa in residence al lago ho il problema, essendo il mio appartamento al secondo e ultimo piano godo di una bellissima terrazza aperta su due lati in quanto il terzo è confine con altro appartamento quindi chiuso e il quarto è di accesso vorrei in modo temporaneo riuscire a chiudere specialmente quando ci sono forti temporali un lato lasciando libero quello che affaccia sul residence può essere fattibile la cosa?
 
 
#7 goraccimarco@libero. 2015-06-08 11:35
per le verande chiuse prima del 1985 quale è l'iter da seguire? grazie
 
 
#6 Ospite 2015-05-26 15:22
Certo che leggere di abusivismo edilizio a proposito di verande e affini, a Casamassima, con tutto ciò che di ben altro si vede da decenni è surreale.
Com'è che diceva Totò?
 
 
#5 Marina 2015-05-24 17:24
Salve, vorrei precise delucidazioni se si puo costruire una veranda su un terrazzo rialzato di un palazzo naturalmente condominiale.
Grazie
 
 
#4 francesco 2015-05-23 15:46
Non c'ho capito un cazzo
 
 
#3 pierfranco recchia 2014-05-08 21:19
Sig Anonimopercaso,la legalità prima di tutto,il cuore ...comanderebbe altro!!
 
 
#2 Anonimopercaso 2014-05-05 08:54
Signor Pierfranco Recchia e di che si preoccupa, con tutti gli abusi perpetrati sul territorio, denunciati e quasi mai sanati, una magistratura lenta e distratta, faccia come il cuore le comanda. Ma sì.
 
 
#1 pierfranco recchia 2014-05-04 13:46
Buonasera,visto che siamo in tema,sarebbe possibile avere delucidazioni precise,visto che ogni tecnico dice la sua,sulla possibilità di un permesso a costruire di un gazebo in legno su di una veranda di proprietà. Grazie alla Redazione!
 

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